Povraćaj PDV-a za novogradnju u Srbiji (2026): kompletan vodič za kupce prvog stana

Povraćaj PDV-a kod kupovine novogradnje u Srbiji je olakšica za fizička lica koja kupuju prvi stan od investitora koji prodaje u sistemu PDV-a.​
U praksi, uspeh najviše zavisi od toga da li dobijaš ispravan račun sa iskazanim PDV-om, da li ispunjavaš formalne uslove i da li na vreme predaš zahtev sa kompletnom dokumentacijom.​

Šta tačno dobijaš (pravilo 40 + 15)

Osnovno pravilo koje se najčešće primenjuje u praksi: PDV može da se refundira za do 40 m² za kupca, plus 15 m² po članu domaćinstva.​​
Kod stanova u novogradnji PDV na računu je tipično 10% (da se ne zbuniš zašto 10 %: ovo je snižena stopa za promet stanova, u odnosu na standardnih 20 %), i refundacija se odnosi na PDV koji je stvarno obračunat i plaćen kroz kupoprodajnu cenu.

​​
Pravo na refundaciju se u praksi vezuje za član 56a Zakona o PDV-u (pravni osnov) i sprovođenje preko Poreske uprave.

Ko ima pravo (uslovi)

Tipični uslovi koji se traže za kupca prvog stana uključuju: punoletstvo, državljanstvo RS, prebivalište u Srbiji u trenutku kupovine i da od 01.07.2006. nije imao nepokretnost u vlasništvu/suvlasništvu na teritoriji Srbije.

​
Olakšica je vezana za kupovinu od prodavca/investitora koji je u sistemu PDV-a i izdaje račun sa iskazanim PDV-om.

​
Ako tražiš dodatnih 15 m² po članu domaćinstva, i za te članove se proverava ispunjenost uslova (praktično: “da i oni nisu imali nepokretnost” u relevantnom periodu).

Savet: Možda je bolje deci ostaviti priliku da oni imaju pravo na povraćaja za sebe kasnije u životu :)​​

Kako se računa povraćaj PDV-a (formula + primer)

Ako je stan veći od kvadrature na koju imaš pravo, povraćaj ide proporcionalno: Povraćaj = (odobrena površina / ukupna površina) × PDV. ​

Primer (u dinarima, jer se tako obračunava u poreskoj):

• Stan: 72 m²

• Pravo: 40 m²

• Cena: 12.000.000 RSD

• PDV 10%: 1.200.000 RSD​​

Računica: povrat $=(40/72)\times \mathrm{1.200.000}\approx 666.667$ RSD.​

Postupak: korak po korak

1. Pre potpisa ugovora: proveri da je prodavac investitor u sistemu PDV-a i da ćeš dobiti račun sa iskazanim PDV-om (bez toga nema refundacije).​

2. Uplata: insistiraj na dokazivim uplatama (bankovni trag), jer se uz zahtev standardno prilažu dokazi o plaćanju.​

3. Popunjavanje zahteva: koristi RFN obrazac (Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV).​

4. Priprema dokumentacije: u praksi se prilažu ugovor (overen), račun sa PDV-om, dokazi o uplati i uverenja/potvrde u vezi sa uslovima (prebivalište, neposedovanje nepokretnosti, članovi domaćinstva ako se koriste dodatni m²).​​

5. Predaja: zahtev se predaje nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave prema pravilima nadležnosti, uz mogućnost dopune ako nešto nedostaje.​

6. Rok: u praksi se često navodi rok od 6 meseci od overe ugovora za podnošenje zahteva, pa ovo tretiraj kao stavku koju ne smeš da propustiš​

Najčešće greške (zbog kojih ljudi izgube pravo)

• Kupovina od prodavca koji nije u sistemu PDV-a (nema računa sa PDV-om → nema refundacije).​

• Račun/ugovor neusklađeni (površina, kupac, PDV, podaci o stanu).​

• Uplate “na ruke” ili bez jasnog traga, pa nema valjanog dokaza o plaćanju.​

• Zakasnela predaja zahteva (posebno ako čekaš “da se sve završi” umesto da radiš paralelno).​

FAQ

Da li je povraćaj PDV-a isto što i oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava?

Ne; povraćaj PDV-a se odnosi na PDV iskazan na računu u novogradnji, dok je porez na prenos druga obaveza koja je tipična za transakcije bez PDV-a (npr. starogradnja).​

Da li mogu da dobijem povraćaj ako kupujem od fizičkog lica?

Ne u okviru ovog mehanizma, jer nema računa sa iskazanim PDV-om kao kod investitora u sistemu PDV-a.​

Koliko kvadrata pokriva povraćaj?

Do 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva (ako ispunjavaju uslove).​​

Koji obrazac se koristi?

RFN – “Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV”.​

Koji je najkritičniji detalj?

Račun sa iskazanim PDV-om + potpuna dokumentacija + predaja u roku koji se u praksi navodi kao 6 meseci od overe ugovora.​