Sve novogradnje u Beogradu na jednom mestu

Zašto novogradnja?

Zašto novogradnja?

“Slušaj, stara gradnja je mnogo bolja, ja da ti kažem. Ranije se znatno bolje gradilo, pa se više isplati da uzmeš neki stan u izvornom stanju i da ga preurediš kako želiš”. Sigurno ste do sada ovo bar jednom čuli. Cilj ovog teksta je da na što objektivniji način analizira da li je to baš tačno i u kojim slučajevima.

Hajde prvo da vidimo koji su razlozi zbog kojih uopšte neko želi da kupi isključivo stan u novogradnji, jer je takvih ljudi mnogo, sudeći po kretanjima na tržištu proteklih par godina. Trudićemo da navedemo sve razloge, od kojih neki na prvi pogled možda mogu delovati iracionalno, pa čak i smešno, ali su svejedno mnogima validni.

“Hoću povraćaj PDV-a”

Ovo je tradicionalno velika prednost novogradnje za većinu ljudi. Kupcima prvog stana je omogućen povraćaj poreza na dodatnu vrednost u iznosu od 10 %. Prodavci novijih stanova (ili novogradnji koje su već bile prometovane, pa više nemaju ovu opciju), kada žele da umanje značaj ovoga, kao argument koriste da su investitori “sve to već uračunali u cenu”. Ovo naravno jeste tačno, ali hajde da uporedimo ta dva slučaja.

Recimo da 2 identična stana koštaju 100 i 90 hiljada evra (sa i bez PDV-a). Ukoliko kupite prvi stan na kredit, potrebno je da izdvojite 20.000 evra za učešće, a 10.000 evra dobijate nazad od države, za mesec dana. Probajte da posmatrate to ovako – dobili ste keš kredit u iznosu od 10.000 evra po kamatnoj stopi stambenog kredita (oko 3 % godišnje), koji možete iskoristiti bilo za opremanje stana, bilo za prevremenu otplatu, pri čemu ste momentalno otplatili skoro trećinu stana. U drugom slučaju, iako je stan u startu jeftiniji, pri istom učešću otplatili ste 22 % stana.

“Želim obezbeđeno parking / garažno mesto”

Stavka koja sve više dobija na značaju, u saobraćajno nepodnošljivom Beogradu. Svake godine se glavnom gradu Srbije registruje za oko 50.000 vozila više nego prethodne, a infrastruktura ni izbliza ne prati taj rast. Sve je više zoniranih ulica, ali u nekom trenutku će to prestati da bude opcija – jednostavno će sve biti zonirano. Drugih pravih rešenja trenutno nema, tako da su kupci stanova sve češće primorani da uz stan odmah kupe i pripadajuće garažno mesto. Iako je ovo mnogo komotnije, to naravno i košta, jer se cena garažnih mesta u proseku kreće između 7 i 15.000 evra.

Parking Balkanska ulica

“Ne pada mi napamet da se bakćem sa majstorima”

Da li ste ikada imali priliku da sarađujete sa više majstora koji ispoštuju dogovor, završe na vreme i urade sve kako treba iz prve? Ukoliko jeste, verovatno ste jedan u milion koji je imao toliko sreće 🙂 Cena renoviranja se kreće od 150 do 200 evra po kvadratu, kako bi se stan renovirao kompletno (instalacije, podovi, kupatila, prozori…), odnosno kako bi se doveo u stanje uporedivo sa novogradnjom. Cena svakako može znatno da varira u zavisnosti od materijala koji se koriste. Za stan veličine oko 70 m2, potrebno je između 2 i 3 meseca za obavljanje radova.

renoviranje

“Novo je novo, ja mogu da renoviram stan, ali ko zna kako je u ostatku ulaza”

Ovo nažalost često jeste opravdana bojazan. U zgradama sa starim instalacijama, u bilo kom trenutku može doći do pucanja vodovodnih i cevi za grejanje kod komšija. Zamislite da voda nađe put do Vašeg tek renoviranog stana. Složićete se da nije baš zabavna pomisao. Slično je i sa zajedničkim instalacijama, ravnim krovovima, liftovima…

Razni su sociološki i istorijski uzroci zašto je to tako, ali činjenica je da je mnoštvo zgrada bilo izloženo višedecenijskoj nebrizi. Danas imamo situaciju da prosečna starost liftova u Beogradu iznosi 41 godinu (a nakon 25 godina su po pravilu trebali biti rashodovani), a to je samo prva stvar koja je najvidljivija i koja potencijalno direktno ugrožava nečiju bezbednost. Nemanje svesti da nešto što je zajedničko mora zajednički i da se održava, kao i nepostojanje (i nepoštovanje) odgovarajućih propisa, doveli su do toga da gro zgada bude u solidno lošem stanju.

“Dugoročno mi je jeftinije”

Na ovim prostorima većina ljudi nažalost ne razmišlja dugoročno, pa tako zapravo veoma mali broj ljudi uzima u obzir troškove koje sa sobom nosi prosečna zgrada stara pedesetak godina, naspram tek sazidane. Uzmimo period od 20 godina, što je najčešća dužina otplate kredita.

Na primer, grejanje je u startu jeftinije u iole boljim novogradnjama, zbog bolje izolacije, odnosno energetske efikasnosti. Kada to stavimo na papir, dobijemo da centralno grejanje za stari stan od 55 kvadrata godišnje izađe oko 600 evra, dok se je za novi stan energetskog razreda B ili C ova cifra svega oko 200 evra, za grejanje po utrošku. Za 20 godina napravi se razlika od oko 8.000 evra. Bitno je napomenuti da će u nekom trenutku rasipanje energije (koje se trenutno masovno dešava) morati da se smanji, pa će grejanje po utrošku biti obavezno za sve, što će dodatno napraviti razliku u korist novogradnje, jer će stambene zajednice morati da poboljšavaju izolaciju objekata.

U zgradama sa liftom, sigurno treba računati na zamenu u nekom trenutku, što je dodatnih 1.000 evra po stanu (minimalna cena).

Novogradnja će nakon tog perioda svakako i bolje držati cenu, što je i logično, jer tada već poredimo zgrade stare 70 i 20 godina.

U našem primeru stana od 55 kvadrata, pod uslovom da uzmemo da su svi ostali troškovi isti (što je krajnje optimistično), dolazimo do cifre od 160 evra po kvadratu, koje moramo dodatno da izdvojimo za staru gradnju.

Da li stara gradnja ipak može biti (znatno) isplativija?

Naravno da može. Sve zavisi od konkretnih zgrada i stanova koje se porede, pošto mogu postojati drastične razlike u kvalitetu i održavanju.

Formula je otprilike ova: Ako je cena stare gradnje niža od: cena novogradnja * 0.9 (skidanje PDV-a) – 350 eur/m2 (renoviranje i troškovi amortizacije) – čisto ekonomski gledano, isplati se.

“Ne kupujem stan svaki dan; kada već kupujem, hoću da traje”

 Da se osvrnemo na rečenicu iz uvoda – često se navodi da je stara gradnja kvalitetnija, ali to jednostavno nije uvek tačno, čak naprotiv. Naravno, nisu sve zgrade iste (ni u staroj ni u novoj gradnji), ali možemo pričati o nekim generalnim trendovima po decenijama i lokacijama. Po pravilu, zaista dobra novogradnja je daleko kvalitetnija od starogradnje – jednostavno materijali su napredovali, propisi su pooštreni, ali ono što je najvažnije očekivanja kupaca su danas znatno viša. Ovo je zapravo i veoma lako objašnjivo:

  • najveći deo stambenog fonda u Beogradu čine zgrade iz pedesetih, šezdesetih i sedamdesetih godina prošlog veka (osamdesetih je gradnja već usporila dok je devedesetih maltene u potpunosti stala). Te zgrade su projektovane i građene za potrebe brzog naseljavanja stanovništva, koje je iz seoskih sredina naseljavano u gradove, za potrebe industralizacije. Samim tim, akcenat nije bio na dugovečnosti, kvalitetu i luksuzu, već na jeftinoj stanogradnji
  • stanovi su se ranije uglavnom dodeljivali ili prodavali po (krajnje) subvencionisanim uslovima. Što će reći, velika je razlika između kupovine nekretnine sopstvenim novcem, po tržišnim uslovima i dobijanja stana “za džabe”, jer, kao što znamo, poklonu se u zube ne gleda 🙂

“Hoću normalan komšiluk”

Da li ste upravo zakolutali očima? Ako jeste, ne brinite, niste jedini. Ipak, nemali broj ljudi svesno želi da da više novca, kako bi minimizovao mogućnost da će ih sačekati standardni problemi – komšije iz stana pored kisele kupus na terasi, oni sa nižih spratova odbijaju da učestvuju u održavanju krova i lifta i sl. U suštini, za svoj novac ljudi mogu da biraju kakvo im okruženje odgovara i imaju svako pravo na to.

Zaključak

Važno je napomenuti da nisu sve novogradnje iste i da je Beograd prepun nekvalitetnih novogradnji, sa kojih se ljušte fasade već posle par godina. Posebno je problematična prva decenija 21. veka, jer se tada baš gradilo sve i svašta. Tada novogradnje i jesu dobile epitet nekvalitetnih, uglavnom potpuno opravdano. Danas je situacija generalno dosta bolja, ali – koliko para, toliko muzike.

Načelno, što je neki deo grada traženiji, tu će se graditi i kvalitetniji stambeni kompleksi. Najluksuznije zgrade se uglavnom grade u centru, na Vračaru i Novom Beogradu, dok se po pravilu dalje ka periferiji nivo ravnomerno spušta. To ne znači da će ove lokacije imati najbolji odnos cena / kvalitet, ali nije realno očekivati da će biti puno kupaca koji će želeti da daju 2.000 EUR / m2 za stan u Kaluđerici, pa se tamo prosto i ne ugrađuju premijum materijali.

Kakvo je Vaše mišljenje na ovu temu?



Ostavi odgovor