Analiza naselja: Bežanijska kosa

Bežanijska kosa je uzvišeno, mirno, jasno strukturirano novobeogradsko naselje sa jakom zelenom komponentom, ozbiljnim sadržajima  (KBC, škole, sport, trgovina) i cenama kvadrata koje su se poslednjih godina stabilizovale u višem segmentu Novog Beograda. 

Lokacija i urbanistički karakter

Bežanijska kosa je naselje u opštini Novi Beograd, na zapadnom rubu opštine, na uzvišenju iznad inače ravnog novobeogradskog platoa.

Prostire se od auto‑puta Beograd–Zagreb na severu, a ograničena je ulicama Tošin bunar, Zemunska i Vojvođanska sa istočne i južne strane, dok se na zapadu nalazi Novo bežanijsko groblje.bezanijskakosainfo+1

U smislu blokovske organizacije, u mesnu zajednicu „Bežanijska kosa“ spadaju blokovi 50, 51, 52, 53, 54, 55, 55a, 59 i delovi blokova 49, 57, 57a, 60, što objašnjava miks klasičnih novobeogradskih višespratnica i mirnijih delova sa manjim objektima.[sr.wikipedia]​

Naselje je nastalo transformacijom nekada pretežno agrarnog predela (njive i vinogradi sela Bežanija) u moderno stambeno područje tokom druge polovine 20. veka, sa intenzivnom urbanizacijom sedamdesetih i osamdesetih godina.

Infrastruktura, saobraćaj i metro

Udaljenost Bežanijske kose od centra Beograda je oko 10 km, dok je Aerodrom „Nikola Tesla“ udaljen oko 6 km, što lokaciji daje snažnu poziciju za ljude koji rade u različitim delovima grada ili često putuju.

Naselje je direktno oslonjeno na autoput Beograd–Zagreb, uz izlaze koji vode ka Novom Beogradu, Zemunu, aerodromu i dalje ka zapadnoj Srbiji i Vojvodini, pa je drumska povezanost jedan od jačih aduta.
Autobuski prevoz povezuje Bežanijsku kosu sa ostatkom Novog Beograda, Zemuna i centralnih delova grada; linije se razlikuju po delu naselja, ali koridori preko Tošinog bunara, Vojvođanske i auto‑puta obezbeđuju stabilan javni prevoz.

U kontekstu budućeg metroa, izmene trase druge linije metroa podrazumevaju prolazak kroz zonu Bežanijske kose i KBC‑a „Bežanijska kosa“, čime ovaj deo grada dobija potencijalno značajnu šinsku vezu, iako precizna udaljenost budućih stanica od konkretnih zgrada zavisi od konačnih planova i tehničke razrade.

Sadržaji, zelenilo i svakodnevni život

Bežanijska kosa je prepoznata kao mirno, zeleno i porodično orijentisano naselje, sa velikim brojem parkova, dečjih igrališta i zelenih površina između zgrada, kao i otvorenim sportskim terenima i teretanama na otvorenom.

Značajniji objekti u naselju uključuju KBC „Bežanijska kosa“, koji je referentna zdravstvena institucija, Novo bežanijsko groblje, crkvu Svetog Vasilija Ostroškog, sportsko‑rekreativni centar „11. april“ i fudbalski klub „Bežanija“, što naselju daje kombinaciju zdravstvenih, duhovnih, sportskih i rekreativnih sadržaja na malom prostoru.

U okviru naselja nalaze se osnovne škole „Borislav Pekić“ i „Dragan Lukić“, nekoliko vrtića (među njima vrtić „Vrabac“), kao i niz lokalnih trgovina, manjih tržnih centara i uslužnih delatnosti, što omogućava da veliki deo svakodnevnih potreba bude pokriven na pešačkoj udaljenosti.

Širi pojas Bežanijske kose i Partizanske avijacije dopunjuju veliki retail i DIY centri (npr. Emmezeta, Okov, Gigatron) i kompleksniji projekti poput NEBESSA kvarta, čime zona dobija sve više sadržaja visokog nivoa, od trgovine do wellness koncepta.

Tržište nekretnina i percepcija naselja

Bežanijska kosa se poslednjih godina profilisala kao tražena lokacija za kupovinu stanova, posebno za porodice i srednju/višu srednju klasu koja traži kompromis između mirnog okruženja i dobre povezanosti sa gradom.

Podaci sa tržišta pokazuju da je prosečna cena kvadrata stanova u starogradnji na Bežanijskoj kosi oko 2.950 €/m², uz ponudu koja uključuje i više cjenovno viših stanova po specifičnim ulicama i novijim objektima.

Na tržištu zakupa, cene su početkom 2025. bile u rasponu: jednoiposobni stanovi oko 350–450 €, dvosobni oko 500–600 €, trosobni oko 650–800 €, uz najveću tražnju za stanovima od 45–65 m², potpuno nameštenim i sa obezbeđenim parkingom.

Istorijski rast cena (posebno oko 2022–2023) je usporio i u 2024/2025 ušao u fazu stabilizacije, ali je nivo cena ostao relativno visok zbog kombinacije tražnje, ograničenog prostora za novu gradnju i očekivanja buduće metro infrastrukture.

Ključni parametri za kupca/investitora